最終更新日 2023年4月27日 by plavacek

■収入がもたらされる不動産の活用

不動産は住んだり事業で利用するだけでなく、運用することで収入を生み出す投資になります。

収益不動産とは賃金収入がある不動産のことで、賃貸マンションやアパートにテナントビルを含めた物件を指します。

収益物件という言い方もありますが、意味はどちらも同じで収入をもたらす、そう考えることが可能です。

株やFXなどの投資とは異なり、現物があって大きな利回りに期待できることから、近年注目を集めています。

いわゆる民泊もこの投資方法の対象で、物件の利用者によって収入がもたらされるのが特徴です。

当然ながら、賃貸であれば入居者が必要ですし、空室を防いでなるべく長期的に利用してもらうことが不可欠です。

ただ買って所有を行えば収益が得られる、そう単純な投資商品ではないのは確かです。

しかし、収益不動産は活用次第で収入が発生しますし、賃貸物件なら入居者を見付けることで長期的な収入源となります。

家賃の設定は自由ですし、個人ではなく法人を対象にすることも可能なので、アイディア次第で安定したビジネスが実現します。

勿論、魅力のない物件は誰も利用したがらないので、投資に使う物件選びの目利きが問われます。

基本的に、新築で築浅だと価格が高く付く傾向ですから、少し古めの物件か中古が狙い目となります。

■収益につながる物件の立地を見極める

更に築年数や状態の割には手頃な価格で買いやすい、そういった物件が理想的です。

新築は新しさが付加価値となって、多少家賃が高くても当初は入居者が決まりやすいものの、次に入居する人にとって家賃が高いと入居率が下がります。

反対に、どれだけ安くても古過ぎて傷んでいる建物は、リフォームやリノベーションのコストが掛かるので考えものです。

将来的な収益が見込めるならそれも悪くないでしょうが、なるべくイニシャルコストは低く抑えるのが賢明です。

収益不動産は、長期的な計画で購入や運用を行う必要があるので、目先の利益にだけとらわれてしまうと失敗のリスクが高まります。

中古物件は元々安く、リフォームしてもコストが抑えられる余地があって、投資に合致する条件を満たしやすいといえます。

状態が良くて築年数もそれなりの中古は、価格に対して状態などの内容が良好で、直ぐにでも収益を生み出せる可能性があります。

ポイントは家賃を低く設定できることで、入居者が獲得しやすくなるという部分です。

より具体的な物件選定のコツには、立地の良さで物件を絞り込むやり方が挙げられます。

入居者はより安い家賃を求めますが、他にも交通機関の充実と買い物や学校に、病院と警察といった要素も重要です。

交通機関は徒歩10分以内が望ましいですし、それ以上となると入居を希望する人が極端に減少するでしょう。

他の要素は、ターゲット層によって優先順位が変化しますが、買い物の利便性は確保したいところです。

1人暮らしや学生の場合は、スーパーよりもコンビニを望むことが多いので、コンビニに近かったり店舗数が充実している地域が狙い目です。

複数の目的が1ヶ所で済ませられる、これも立地を選定する上での大切な要点です。

■収益不動産の将来性に繋がる物件選び

交通機関の充実は喜ばれますが、同時に買い物や病院に役所の手続きなど、何かと移動に時間が掛かる用事は誰でも、まとめて済ませたいと考えます。

つまり、そういう場所にある物件を選んで運用すると、理想的な収益不動産に育つ可能性が高くなります。

現時点で立地の魅力がそれなりでも、将来的に周辺環境が充実する見込みがあるなら、将来性に掛けて選ぶことができます。

大型商業施設の建設予定があったり、交通機関で延長される区域に入っているなど、このような要素が収益不動産の将来性に結びつくわけです。

最も肝心なのは、収益性を持続的に生み出せるか否かで、数十年単位で入居者の確保を考える必要があります。

土地を購入するとメンテナンス費用が発生しますし、簡単には手放せないので、万が一利益が出なくなった時に困ります。

物件もまた時間と共に劣化しますから、老朽化することを前提に計画を立てて、将来の修繕費を含めた収入の確保に繋がる家賃設定が大事です。

家賃は将来的な運用の継続性に直結しているので、極端に安く設定することは難しいです。

逆に、高く設定するのも入居希望者を遠ざけることになりますから、余程の付加価値がなければ非現実的です。

中古物件は状態や設備などの種類が豊富で、リフォームや運用の自由度が高く、何よりも新築より安く手に入るのが魅力です。

ただし、その分商品を見極める目と運用手腕が問われるので、難易度を上げない為に、良く考えて物件を購入することが大前提となります。

新築はリフォーム費用が発生しませんし、当面の間は修繕費を考えなくても良いですから、家賃設定を高くせざるを得ない点を除けば魅力的です。

いずれにしても、物件選びと運用手腕が結果を左右するので、自信がない場合は信和建設などの不動産のプロに相談したり、管理を委託する形で収益不動産を運用するのも1つの方法です。

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