春田英樹氏のように不動産開発に携わる方が増えて来ています。
遊休地を有効に活用するために、マンションやアパートなどの賃貸物件の構築を目指したり、商業施設などのテナント物件の立ち上げを考えているのです。
不動産開発を行なう際には、どのような企業と取り引きを行なうかを決めることが大切となります。
ディベロッパーやゼネコンの類いでは、企業によって特色となる建築形式を備えているものです。
事業を営む以上、大きな成長を導けなくては意味がありません。
他の不動産事業とは違った、独特の特色を備えていることが欠かせないのです。

→春田英樹

松澤先生に学ぶ！不動産を選ぶ条件

事前に受けられる無料カウンセリングを開催している

殆どの事業者では、事前に受けられる無料カウンセリングを開催しています。
自分がイメージする建築モデルを基に、どのような開発を行なうかを相談してみた方が良いでしょう。
不動産開発を紹介するサイトの中には、過去の建築事例を紹介するところも少くありません。
幾つかの施工事例を見ていった後、気になる物件についての問い合わせを行なうのが良いでしょう。
賃貸物件を営む上では、多くの入居者を集うことが可能な、魅力的な物件を構えることが、欠かせない検討事項となります。
多くの施工事例を備える事業者であれば、イメージしている事業プランが現実的に可能であるのかを、過去の経験に基づいてアドバイスすることは可能です。
建築に要する予算や、完成後の運用イメージまでを、事前に相談していくことが出来るのです。
メディアで取り上げられるような、おしゃれな外観の建物であれば、多額の予算を投じなくても、安定した集客を実現することは可能となります。
有名なデザイナーとのコラボレーションを行ない、理想的な建物の構築を可能にする事業者を選ぶことを心掛けましょう。

物件を建てるエリアを入念に調査する

不動産開発を成功させるためには、物件を建てるエリアを入念に調査することが欠かせません。
地域の特性に適した物件でなくては、住人の理解と共感を得ることができないからです。
開発に入るにあたっては、近隣住人の理解を得ることも必要となります。
大規模な建築物の場合には、長期に及ぶ工事が発生することも珍しくありません。
工事期間中に生じる騒音や、地盤への影響などを、前もって近辺に住む方に理解してもらう必要があるのです。
賃貸物件を立ち上げる場合には、常に空き室が生じない運営を心がける必要があります。
安定した収益を上げるためには、空き室が発生しないことと、長きに亘って入居者が滞在することが欠かせません。
不動産開発を営む事業者では、管理面に精通しているところも数多く見られます。
プロパティマネジメントに関する知見を備え、効率的な運用を実現するための事業イメージを保持しているのです。

金融機関を介した資金調達が伴うケースが少くない

大きな建造物を造る上では、金融機関を介した資金調達が伴うケースが少くありません。
月々の返済が生じていく以上、毎月の安定した収入を維持することは、事業を運営する以上、検討を避けられない部分となるのです。
多数の物件を手掛けてきた事業者では、金融機関との折衝に長けているところも数多く見られます。
月に発生する賃料収入と、構造物の建築に要する予算を元にした、適切な資金プランニングの実践を行えるのです。
不動産開発を進める上では、多様な有識者との連携を行なう必要もあります。
プロパティマネジメントを行なう事業者は勿論のこと、不動産鑑定士や税理士など、様々な分野の方との連携を取る必要があるのです。
大手のディベロッパーでは、関連する事業者や有識者との繋がりを保持しているところも珍しくありません。
地域に根ざした事業を続けて来た、経験豊富な事業者との連携を行なうことが可能となっているのです。
都市のイメージを改善するための、商業開発に関わっていく場合には、自治体の理解を得ることも必要となります。

関連事業者や有識者、行政機関との対応に長けた開発業者を選ぶ

関連事業者や有識者、行政機関との対応に長けた開発業者を選ぶことも大切です。
市街化調整区域など、規制が設けられている地域の場合には、建築に関する許可申請が必要となることも多いものです。
用途地域の種別に応じた、適切な建築プランニングを行える事業者を選ぶことは、開発を進める上では無視することはできないのです。
広大な土地を保有していても、遊ばせている状態では、資産価値を得ることは出来ません。
土地や地域の特性に応じた、適切な建造物を構築していくことが、有効な土地活用を実現するためには欠かせないのです。
開発を進めるにあたっては、等価交換方式を用いた資金調達を得る方法も存在しています。
多くの自己資金を要したり、多額の借り入れを行ったりしなくても、イメージ通りの建造物を構築することが可能となっているのです。
老後のための収入源や、将来のための資産構築といった意味合いで、所有する土地資産の活用を考える方は少くないものです。

まとめ

理想的な土地活用を考える上では、多くの施工事例を抱える事業者を選んでいくことは欠かせません。
無料カウンセリングや利用者の声を活用して、イメージ通りの土地開発の実現を目指していくことが大切です。

日本はこの数百年間、激動の時代を乗り越えてきました。
いくつも戦争を経験し、貧しさや困窮に耐え忍び不屈の精神でこの国を復興させてきたのです。
振り返ると明治時代からいくつもの。
困難や試練が多くの民衆に課されてきました。
日露戦争や日清戦争、第一次世界大戦など、お国のために多くの若い人々の命が犠牲になりました。
そのうえで土地や家屋も消失し、誰もが住む家を失い道端で生活が強いられたり、不衛生で食べるものもろくにない困難な時代を安堵も経験したわけです。

製造業や土木建築業が劇的な進歩を遂げた

しかしながら日本人はどんなに苦難があろうとも、それに屈することなく不屈の精神で乗り越えることができたのです。
日本人は他の人種にはない、忍耐力、我慢強さ根性といった不屈の精神を持っていました。
これは日本の教育や精神論の教育が功を奏したといえますが、そこにさらに日本人元来の手先の器用さや頭の良さが加わってどんな困難でもそれをものとはせず乗り越えてくることができたのです。
戦後これだけ急速に高度に復興をはたし、経済も右肩上がりになった国は類を見ないでしょう。
これだけ国が経済的に発展できたのは、製造業や土木建築業が劇的な進歩を遂げたことが大きいといえます。
日本の製造業の多くは大阪や東京の町工場の技術者が支えてきました。
ねじ一本にしても巧な経験豊富な熟練の技をもつ職人が、緻密で繊細な仕事をすることによって世界に類のない唯一無二の正確で高品質な物を作り上げます。
こうした下支えがあって、土木建設業も非常に発展して来たともいえるのです。

どんどん海外の技術やデザインなどを積極的に取り入れていった

土木建設業の測量や地質改良、建築技術も世界に類を見ない高度な技術で、日本の復興や発展を支えてきたのです。
さらに日本は島国でありながら、閉鎖的にはならずどんどん海外の技術やデザインなどを積極的に取り入れていきました。
例えば建築でも、宮大工や日本建築にこだわらず、西欧の有名な建築家の技術を積極的に取り入れたり、流入していったわけです。
ライトという建築は西欧建築で最も有名であり、日本に招致して積極的に建築していったんです。
ライトのシンメトリーのデザイン建設の美は、日本の近代建築の礎になったのは言うまでもありません。
このライトの建設は、今でも日本各地で見ることができ、建築学の重要な文化財となっています。
ライトはおもに東京や大阪、神戸のホテルや迎賓館、大使館員の居住や施設を建設していきました。
東京では帝国ホテルが当時ライトの制作によって建築されたんです。
その建築に直接携わったのが日本の一流トップ企業の大成建設です。

大成建設とは

大成建設はライトの建設スピリッツや理論を継承しつつ西欧風の洋館や、迎賓館も沢山建設してきました。
鹿鳴館もその一つであり、日本では貴族や公家の社交の場として主に使われることとなりました。
ライト建設の西欧建築で現存している建造物は、今でも頑丈で多くの震災があっても倒壊するといった大きな損害にはなりませんでした。
それだけち密に設計され、また実際建築に携わる職人や土木作業員も、それだけ確かな仕事をしてきたという証といえます。
デザイン性に関しても現代でも全く色あせることなく、モダンで近代的でおしゃれな雰囲気を漂わせています。
こうしたレトロ建築はいまでも十分利用可能であり、全国のライトが建設した建造物は今でもウェディングなどの結婚式場、フレンチレストランや大使館に、迎賓館として利用されています。
大成建設はこうした西欧の建築技術を取り入れ、建築に携わっただけでなく近代建築にもたくさん従事してきました。

明石海峡大橋や青函トンネルなどは日本の経済を下支えをする

明石海峡大橋や青函トンネルなどは日本の経済を下支えし、流通を劇的に変化させさらなる経済発展に貢献し、日本をバブル景気にまでの仕上げたといっても過言ではありません。
もっと古くさかのぼれば琵琶湖疎水の関門なども大成建設の功績であり、関西エリアの人々に安全安心の上質の水を供給するなどインフラ整備にも広く貢献してきてい売るのです。
日本の高度成長期、バブル景気と日本の土木建築業がなければ、日本の経済はこれほどまでに発展せず先進国にはなれなかったでしょう。
さらに大成建設は国際支援にも大きく貢献してきました。
シンガポールやインドネシアをはじめ、発電所など巨大国家プロジェクトにも従事してきたんです。
こうした実績は、国際親善などにも直結することであり、日本や海外諸国への貢献度は計り知れません。
日本国内でもホテルや巨大タワー、駅の再開発や競技場の施設などほとんどに、大成建設がかかわっているともいわれています。
ただ新たな建造物やビル、ホテルを建築すればいいというものではありません。

まとめ

最近ではインフラの整備や交通渋滞緩和の道路や設備の工事、それにまつわる各種施設の建築などにも貢献するようになっているのです。
現代はＳＤＧsやエコ、ＣＯ2削減が叫ばれ地球を守る取り組みが求められます。
そこでこうした地球にやさしい建築やその技術に関する研究も進めています。

アパートなどの不動産売却の方法について、業者に依頼して買い手を探す仲介や、業者が直接アパートなどを買い取る方法があります。
買取は所有する物件を業者が直接買い取り、買い取った後物件をリフォームやリノベーションなどを行って販売し利益を得る仕組みです。

不動産会社の種類

不動産会社にはいろいろな種類があり、仲介業と呼ばれているところは売り手と買い手において話をまとめる仕事をします。
不動産を買うのは個人で、業者は取引が完了した際仲介手数料という報酬を受け取ります。

いつ売れるか分からないという懸念があり、半年以上かかることも多いでしょう。
買い取りの場合市場の相場価格より2～3割は安くなるケースが高いですが、急いでいたり資金に困っているなら買い取りの方が適しています。
特に居住予定のない物件を相続したような人には、仲介よりもおすすめです。

買取に向いている物件

買取に向いている物件として、築年数が30年以上たっている古い物件だったり、旧耐震や事故物件など買い手が見つかりにくいものが向いています。
リフォームしたことがなかったり最新設備でないアパートなどもおすすめです。
長期間仲介で売りに出しているが、なかなか買い手がつかないような物件にも向いています。
古い戸建ての取り壊しやリフォームなど、不動産業者が後で行うことになるので、売り主が売るために何かしら工夫をする必要がありません。

不動産買取のメリット

不動産買取のメリットについて、仲介手数料が不要です。
仲介手数料無料と表現する業者がありますが、買取は仲介ではないので手数料が必要ありません。
すぐにお金に変えることができるので便利です。
売り出してから取引成立まで、半年や1年ぐらいかかることが多いです。
転勤や不要な不動産相続など、多少安くても早く手放したい場合におすすめの方法になります。
近所に知られないというメリットもあり、仲介の不動産会社に依頼する場合広告掲載されることが多いです。
誰でも見られる状態になるので、売るつもりなのかなど周辺に知られるリスクがあるでしょう。
買取の場合は広告掲載がないので、そのまま売って引越しすることが可能です。
広告が不要になったり、内覧の手間も省くことができます。

まとめ

仲介は購入希望者に対して内覧が行われ、買主が決まるまで内覧準備に時間や手間を取られることが多いです。
買い取りを利用すると業者による内覧が一度だけなので、手間や時間を省くことが可能です。
買い手を探すため広告を打つ必要がなく、いろいろな理由からアパートなどを売却することを周囲に知られたくない人には都合が良い方法になります。

アパートや賃貸のマンションを経営している場合、家賃の滞納が起こることがあります。
近年ではこのようなトラブルを回避することから家賃保証会社を入れることもあり、ある程度滞納されてしまった分は保証されますが、家賃保証会社を入れていない場合は自分で回収をしに行かなくてはなりません。
家賃滞納が生じていることが長く続けば続くほど損失は多くなっていき、さらに法律では借主の権利もしっかりと保護されているので、きちんと解決するには言葉の選び方なども注意する必要があります。

まず電話にて家賃支払いを催促する

家賃滞納が起きている場合、まず電話にて家賃支払いを催促します。
この時家賃支払い日の午後3時以降になったら誰が支払いをしていないかを確認し、速やかに連絡をするようにしてください。
初期の段階で素早く対応することが大切であり、借主に支払いをしっかりとしてほしいことを明確に伝えます。
同情などから3日だけ待つ、次の月に支払いをまとめるなどのことは行わないでください。
日数に関係なくしっかりと家賃を支払うのが通常であるので、毅然とした態度で臨む必要があります。
もしもう少し待ってほしいと言われたらそのままにせず、何日までに入金してほしいなど、期日を明確にしておきましょう。
もし約束した日になっても家賃滞納が生じている場合は連帯保証人に連絡を入れます。
連帯保証人は契約時に設定することが多く、借りている人に代わって家賃を支払う義務があります。
連帯保証人に連絡をすることにより、保証人が直接借主と話をするのでスムーズに家賃の支払いが行われることも多いです。
ですが注意点として、いきなり家賃を支払えと言うのではなく、借主が何か月分滞納しているか、ということを簡潔に伝え支払いをしてほしいことを話します。
連帯保証人は家賃滞納が起きているということは知らないことが多いので、そんなことを言われても困る、と返されてしまうこともあります。
まずはゆっくりと話をし、期日については毅然とした態度で伝えるようにします。

直接会いに行ったり電話で話したりしても支払ってもらえない場合

直接会いに行ったり電話で話したりしても支払ってもらえない場合は、内容証明郵便を送り、再度催促を行います。
内容証明郵便は催促した事実が残されるため、証拠として残り、万が一裁判に発展した時にも示すことができます。
ですが内容証明郵便は相手が受け取らないと話になりません。
拒否されることもあります。
拒否されないためには、特定記録郵便と内容証明郵便をセットにして送付することが大切であり、特定記録郵便をつけた場合は、送付した時点で相手に伝わっていることになるので、拒否や知らないと言われることはありません。
なお、この2つの郵便は、郵便局から送付することができ、さらに送付した事実も渡してもらえます。
内容証明郵便を出すまでになると、家賃滞納は相当な額になっていることもあるので、賃貸借契約を解除することや明渡しを求めることを記載するようにします。
目安は滞納が2か月続いたらですが、明確な期間が決められているわけではありません。
ですがしっかりと支払ってもらうには早期の行動が必要となります。

裁判で勝訴判決が出ると強制的に立ち退かせることができる

この内容証明を受けてもまだ自主的に立ち退いてもらえない場合は、裁判になってしまいます。
この裁判では家賃滞納がどの程度起きているのか、支払い催促はどのくらいの期間に何回行われたかなど経緯を示さなくてはなりません。
しっかりとした証拠を提示できるよう、内容証明郵便の控えや借主へいつ連絡をし、どのような話をしたのかを記録しておくようにしてください。
裁判で勝訴判決が出ると強制的に立ち退かせることができます。
なお契約解除に該当するのは、家賃の滞納が3か月以上続くことが必要です。
1か月や2か月という短い期間は該当しないため注意してください。
さらに裁判から判決まで2年近くかかることもあり、裁判を起こしたくないと考える場合は、いつまでに退去すれば未払い分は免除とすると通知すると退去することがあります。
家賃は回収できませんが、結果としてすぐに退去してもらったほうが負債が少なくて済む場合もあるので、検討してみるようにします。

まとめ

家賃の滞納を防ぐにはしっかりと事前の準備が必要となります。
借主の収入額、連帯保証人の確認、家賃保証会社の利用義務付けなどの基準を設け、この基準から外れるのであれば入居を断ったほうが良いでしょう。
空き室率よりも家賃の滞納の方が手間がかかるだけでなく、債務となることがあるので、どの人も受け入れることは控えたほうが良いです。
さらに首都圏では人間関係が薄れていますが、どのような人が入居するのかを把握することも大切です。
契約時に直接接しておくとコミュニケーションがとりやすくなり、スムーズに話が進むことも多くなります。
ですが、コミュニケーションはほどほどにしなくてはなりません。
親しい仲であっても礼儀は必要であり、なれ合いは決まり事を破ってしまう恐れもあるので、一歩引いた関係であるようにします。

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一般的な木造住宅やRC造の住宅、アパートやマンションなどあらゆる建築物に対しては、施工する際には必ず足場が設置されることになります。
これがなければ高所での作業は非常に難しく、脚立を使う方法で届く範囲の工事であっても、脚立は横移動を行うことができないので、きちんとした足場を組むことで施工の手間を大幅にカットすることができます。
建築や解体作業の時には必ず使われることですが、施工スピードを速くできる一方で、作業をするスタッフの安全確保にも役立ちます。

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脚立を使う方法よりも安全性はかなり高い

高所作業では常に危険を感じてしまうことがあるので、脚立を使う方法よりも安全性はかなり高くできることはメリットです。
解体現場の場合では、周囲に粉塵が舞ってしまうことがありますが、解体する住宅周りに足場を設置することで、シートを被せて養生することができるようになるので、近隣住民への配慮としても非常に役立ちます。
この場面で使えるシートにはいくつかの種類があり、粉塵を周囲に飛ばさないようにすること以外でも、防音シートで養生すると、騒音問題も一気に解決することができます。
外壁と屋根の塗り替えや張り替えリフォームをする際にも殆どのケースで採用されるものですが、一般的に足場は施工を依頼した会社が別会社に任せることも基本とされています。
その背景には足場を組み際に必要とされる技能というものがあり、専門にしている会社では資格を取得したスタッフが施工を管理してます。
用いる資材を大量に在庫にしていることも専門会社の特徴なので、臨機応変に活用できるスタンスも見逃せません。
もしも建築や解体など工事会社が自社完結で自前で行おうとした場合では、資材類を保管しておくための広大な敷地が必要になり、稼働日数が少ない場合ではメリットに感じることが殆ど皆無です。
そのために、専門会社に依頼をする方法で実質的な意味合いでコストカットを行うことができ、不良在庫を抱える問題と職人を育て上げる必要性も全て無くせることができます。

 

一般的にはくさび式を採用することが行われている

普通の外装部分のリフォームの場合は、既に住宅街として成り立っている住宅を対象にすることも多々あります。
この場合は住宅周りの点検を依頼先の会社が入念に行い、設置することができるか否かの判断を行います。
周囲に空いている土地があり、問題がないと判断されたケースでは、一般的にはくさび式を採用することが行われてます。
くさび式は最も基本とされる安全性の高いタイプになり、作業をするスタッフの方々が利用する踏み板の幅が広めなことがメリットです。
上に上がる階段も設備に入れることが出来るので、横移動も縦移動も自由自在に行える便利な方式です。
通常の住宅やアパートではこのタイプを用いることが一般化されていますが、高層マンションなどの場合は、更に強化されたタイプを使うシーンもあり、常に最適化した安全対策を行うことが求められます。
住宅地に建つ普通の住宅に対しては、例えば住宅の後ろ側には殆ど自分の土地が無いという場合も珍しくはありません。
裏だけではなく両サイドの土地面積も非常に狭いという場合は、くさび式ではなく単管パイプ式を利用する可能性もあります。
単管パイプの場合では、狭い空間に対応するもので、足の置き場は単管パイプに限定されてしまうので、作業をする方にとっては安定性や快適性を得られないことが多いのですが、それでも設置されてえいないよりは遥かに作業効率は高まります。
一般的な住宅の場合は、DIYで屋根塗装や外壁塗装をしようと考える方も存在しています。

 

単管パイプやくさび式の資材はホームセンターで取り扱いをしている

DIYの範囲では脚立を使って手塗りをすることが多く、ローラーや刷毛を駆使して塗料を塗る作業が該当します。
脚立でも時間を掛けて作業を行えば決して不可能とは言えないものではありますが、万が一のことを考えて、作業の際には命綱を準備してから作業を行うことが最低限必要です。
DIYで自ら脚立ではなく足場を製作することを考える方は、作業後のことを十分に検討することが重要です。
単管パイプやくさび式の資材はホームセンターで取り扱いをしているお店もあり、木材を加工して丈夫な踏み板を作成する方法もありますが、作業完了後に無用のものとなった際には、廃棄する際には多額のお金が掛かってしまったり、次回も使おうとして自宅に保管をするには、広いスペースが必要です。
敷地に整理整頓しておける場所があり、尚且つ住宅の見栄えを悪くしてしまうことが無い土地があれば問題にはなりませんが、そうではない普通の住宅街にお住いの方は、DIY作業で自ら製作物を設置することは避けた方が賢明です。
脚立のみで無理を感じてしまうようであれば、近隣エリアで営業をしている専門会社に設置を依頼することで短時間での作業を済ませられると共に、実質的なコストダウンを行うことができ、更に完了後に不要品が出ることも無くなります。
一軒家の平均額は15万円から20万円とされているので、外壁塗装をプロに任せるよりも塗料代を含めて計算してみても決して高額ではありません。